鹤岗位于黑龙江省东北部，人口仅为100万，且逐年流出。 （南方周末记者 卢宝宜/图）
（本文首发于2019年4月25日《南方周末》）
早在2011年，鹤岗就被列入第三批“资源枯竭型”城市，从此开始走上“脱煤”之路。
鹤岗的GDP从2013年起开始呈现负增长，还带走了这个城市绝大多数以矿工为职业的市民的集体归属感和荣誉感。
在煤矿产业衰落的同时，鹤岗自2013年揭开了风风火火的棚改序幕。
一张来自黑龙江鹤岗市的房价截图近日在网上广泛传播，让很多观者冒出一身冷汗。
截图显示，黑龙江鹤岗市房价低至350元/平方米，一套46平方米的住房总价只需1.6万元，鹤岗房子的“白菜价”迅速登上热搜。
鹤岗的房子真的是白菜价吗？2019年4月19日，南方周末记者在鹤岗采访发现，当地真实房价虽然不高，但远称不上是白菜价。
目前鹤岗市在售新房仅5个，都是带电梯的高层洋房，价格都在3000元/平方米以上。位于向阳区中心地带的永丰国际城为市内最高水平，达4500元/平方米。
当地人普遍选择在58同城上发布二手房源信息。南方周末记者登录58同城发现，鹤岗的二手房有41255套，价格从1.5万-80万元不等。
总价低于10万元的，大多为非市区中心的毛坯棚改回迁房——面积小、格局差、无电梯且位于平房的顶层，交易后也未必能立即拿到房产证，是这些低价房源的共同特点。
网上流传的“白菜价”截图中，售价3.7万元的九州小区7楼55平方米住房正是这样的棚改回迁房。
与九州小区仅一街之隔的九州新城是商品房楼盘，该小区2楼84平方米的带装修住房售价为24.5万元，约2946元/平方米。安居客数据显示，鹤岗4月二手房均价为1569元/平方米。
虽然没有传闻中那么低，但是鹤岗房价的确便宜。据中国房地产业协会数据，2019年3月，在纳入统计的341个城市中，鹤岗以2177元/平方米的平均房价位列倒数第一位。顺列第一位的北京平均房价为6.49万元，与鹤岗相差6万元有余。
作为全国房价倒数第一的城市，鹤岗楼市如此萎靡的真实原因是什么？
鹤岗位于黑龙江省东北部，是一座只有100万人口的地级市。
据多位当地市民透露，自2013年鹤岗正式执行棚户改造起，除了市中心的向阳区和工农区“没怎么动”，另外四个相对市郊的兴山区、兴安区、东山区和南山区基本都“推倒重建”了，而被拆迁的市民每个人几乎都拿到了3-5套棚改房的补偿。
前文提到的九州小区正是在棚改房集中的南山区，与九州松鹤、九州兴盛等多个小区前后相连，形成一片粉色7层的“棚改房集中地”。
在小区楼下的宣传栏、墙面和电线杆上，贴满了各类租房卖房的广告，价格也相当便宜，大都在8万元以下。
南山区的一家烤串店老板正以24.5万元售卖九州新城一套住宅，此前他手上两套九州松鹤棚改房已完成出售。据他表示，棚改房本来质量就没那么好，拿着这么多套，还要每个月交供暖费和物业费，得不偿失。
供暖费的收费标准是23元/平方米，按建筑面积的85%去收取；物业费为1.2元/平方米，按总建筑面积收取，每个月加起来也要上千元。“所以大家都争着往外卖，出价也越来越低，如果租房的房客把这些额外费用都交齐了，也就不用给房租了”。
鹤岗市每年发布的政府工作报告统计显示，自2013年开始大力推进棚改政策后，2013-2018年六年期间，鹤岗共建设约16.6万套各类保障性住房。
以2017年为例，鹤岗市各类保障性安居工程共开复工建设4万套，安置居民2.6万户，完成货币直接补偿9277户。据鹤岗市统计局给出的数据，同年该市商品房销售面积为11.59万平方米，如果按照平均每套房为100平方米计算，该市商品房销售量约1159套，远低于各类政府保障性住房的数量。
棚改房的大量入市增加了市场库存，最直接的影响是商品房市场无人问津。
大量棚改房使房子供应增加，但是鹤岗市的人口流出却在加速。中国统计信息网显示，根据国家统计局数据，鹤岗人口从2010年的109.1万降至2017年的100.95万人；就业人口更是直线下降，2017年仅为10.70万就业人口，远低于十年前的28.94万。
当南方周末记者走在九州小区一带的棚改区路上，发现入住率很低，只有零星的老人在楼下晒太阳。这些平房的一楼大门大多损坏，可直接进入，楼梯间贴满了各类“牛皮癣”广告。小区楼下的垃圾随便乱扔。
棚改房因预算有限，开发商偷工减料导致建筑较差的现象十分普遍，加上缺乏后期的物业管理，外迁户人员素质较低，也是众多鹤岗人选择尽快低价出售棚改房的原因。
在九州小区棚改区附近，还有一个2018年5月开盘的电梯高层住宅尚典国际，目前售价平均3300元/平方米。
虽然在该楼盘外面悬挂的广告横幅上写着：仅剩最后十套特价房，2720元/平方米。但该楼盘销售对南方周末记者表示，开盘将近1年，如今还未售出1/3。“因为棚改房太多了，我们卖得再便宜，不少人都还是觉得贵。”
鹤岗的楼市并非一直都如此萎靡。多位当地市民向南方周末记者回忆称，鹤岗房价曾经高达6000元/平方米，当时大家也没觉得贵。
鹤岗和鸡西、七台河、双鸭山曾以“黑龙江四大煤城”一度闻名。所谓“煤城”，顾名思义围绕煤矿转动。鹤岗有着上百年的煤矿开采历史，其中龙煤集团鹤岗分公司是黑龙江四大煤炭企业之一，工业增加值每年占鹤岗规模以上工业超过50%。
以2011年为例，彼时煤矿产业依然蓬勃，鹤岗市全市产原煤超1800万吨、洗煤超1300万吨。随之带动的是地区生产总值达300亿元，财政收入达28.8亿元，在四大煤城的财政收入增幅中排名第一。城镇人均可支配收入为13850元，在黑龙江省的平均水平以上。
一位曾在龙煤集团工作的矿井工人表示，那时下井挖煤每个月能挣8000-10000元，如果是矿工小队长年薪甚至高达20万元，因此也吸引了很多外来人口前来“抢饭碗”。
2008年金融危机之后，当地通过大举投资拉动经济。鹤岗也开始举债大搞房地产和基建，代表作即是目标投资3亿元的“鹤西新城”，2009年开始规划，2011年正式开工奠基。这是鹤岗致力打造的一个生态观光新城，除了包含住宅地产以外，还有公园、人工湖、公路等多项城市基础建设。
鹤岗曾经以煤为生，但随着煤矿衰落，当地经济也变得一蹶不振。图为当地一家选煤厂。 （南方周末记者 卢宝宜/图）
鹤岗市最大的两个房地产开发商——永丰集团和经纬集团都是在2010年成立，不仅聚焦于房地产建设，旗下还包括建筑工程公司和混凝土公司，参与到彼时鹤岗的多个基建项目中。
小区里的宣传栏贴满了售房广告。 （南方周末记者 卢宝宜/图）
煤老板和开发商，从那时起成为市民口中鹤岗最有钱的两大群体。而这两大群体，还往往有交叉业务。
上述南山区烧烤店老板，就是在2009年以15万元买下一套房。据他表示，2012年曾有人以35万元出价有意购下。但烧烤店老板预测未来房价还会涨，就拒绝了。没想到的是，那已经是鹤岗房价的历史最好水平。
2012年10月，国务院发表了《中国能源政策》白皮书，提出深化能源体制改革，大力发展新能源和可再生能源。此后，煤炭价格一落千丈。
2015年，据龙煤集团公开信息表示，裁员近10万人，当中不少是鹤岗分公司的员工。再随着众多小煤窑逐年倒闭，越来越多的矿井工人被迫下岗，随之出走。
2017年鹤岗市国民经济和社会发展统计公报显示，其工业主要产品产量基本是负增长。其中，原煤产量1146万吨，同比降9.3%；洗煤664.8万吨，同比降7%。龙煤集团鹤岗分公司的税收从2011年12.3亿元直降至2017年的3.28亿元。全市2017年城镇居民人均可支配收入为21370元，降至黑龙江省倒数第一名。
“外来务工人员早就走光了，剩下的本地人要不等退休，要不就做出租车司机、外卖快递员或环卫工人。”曾经在龙煤集团挖煤的李大叔对南方周末记者说。他如今成了一名出租车司机。
鹤岗虽然地方小，人也少，但是四处可见出租车。在当地最大的商场比优特时代广场外面，常年停放着很多出租车等待接送客人，宛如大型机场外的壮观场面。
李大叔表示，龙煤集团承诺给每位下岗工人缴纳三年的社保，还有下岗津贴，每个月大概1300元。所以开出租车就当赚点零花钱，够吃饱就行。
在煤矿产业衰落的同时，鹤岗自2013年揭开了风风火火的棚改序幕。
2013-2018年六年间，据鹤岗政府工作报告统计，共建设了16.6万套各类保障性住房。
2018年9月11日，鹤岗市保障性住房服务中心副主任刘佳祺在工作会议中指出，该市尚有26395户棚户区房屋，其中不符合改造条件的是7888户，其余18507户棚户区房屋需要改造。
当日专题问政会的汇报数据显示，截至2018年9月，鹤岗市棚户区完成购买和建设房屋89042套，已办理产权证41658户。也就是说，有五成以上的房屋还没有办理产权证。
和其他城市的被拆迁户“一夜暴富”不同，不少鹤岗市民却是叫苦不迭。
据黑龙江省纪委通报，2017年11月，黑龙江省政府原副秘书长梁成军被开除党籍和公职，其中原因包括，梁成军在2013-2016年担任鹤岗市市长期间贪污腐败，曾将多个保障性住房项目“包”给鹤岗市经纬地产房地产开发集团，与该集团董事长郭经纬存在利益输送。
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