上海房屋买卖（上海市中心二手房出售）
有人的地方就有江湖。
买二手房更是如此，这是一个庞大的市场，也是一个残酷的江湖。一不小心就会被“刀光剑影”包围，无法抽身而退。
这也是为什么很多小白第一套不怎么会选择买二手房，很大的原因就是买二手房远比买新房复杂，你需要经历看房、签约、贷款、过户、税费、风控、收楼等等一系列繁琐的步骤，这对于小白来说无疑是一个巨大的挑战。
但有风险就有收益，这也是投资客很少买新房的原因，都是在“江湖”里筛选性价比笋盘。
怎么能够把风险控制到最低，又能够高效、高性价比的买到优质二手房，是每一个买房人都需要面对的课题。
所以今天来聊点干货，关于买二手房几个不为人知的细节。
1
买二手房第一步，准备。
大致有以下几个关键手续：子弹怎么来？如何筹划房票和贷票？远程怎么办？怎么找一个顶级御用中介？
首先第一个最重要的东西就是子弹，也就是钱从哪里来？
前几天正好遇到一个粉丝咨询，说本来的预算资金只够买两房，但是突然有个亲友说可以借给我200万，打算直接上个三房。
结果等到快下定的时候，突然说不好意思，那个朋友告诉我百思特网家里有急用，万不得已这个钱不可以借给我的。
这种没有规划好，没有确定性的钱，其实就不算你的首付款，所以不要做这些不确定性的事情，尤其是不要被房产中介鼓吹着，房子还没卖掉，就先去买了房子下了定。
很多人买房时非常容易陷入“利己思维“，所有的一切都会在自己设定的步骤里，从来没有想过质问自己：到底考虑周全了吗？要不要推演一下意外情况？
第二个要准备的是房票，也就是购房资格。
几乎所有的一二线城市都是限购的，像上海的已婚家庭只能买两套，外地户口已婚只能卖一套，外地户口未婚不能买。
所以购房资格如何解决也是关键的一步。是用落户解决、还是婚票解决，或者是赠与解百思特网决，都要事先筹划。
第三个要准备的是贷票，也就是贷款资格。
对于一线城市来说，即便你还清了也不是首贷，对于二线城市来说还清还是首贷，这里面很多细节都需要落实。
如果你打算用公积金贷，但是需要提前了解清楚，公积金一共只能贷了两次了，对不起，第三次拒贷。
当然公积金属地原则，如果是外地贷的公积金还清了，在上海没有用过公积金，那么依旧是可以的。
第四个需要面对的是，如果是远程买房怎么办？
远程买房是真实存在的，出国公干、人在外地这种远程买房流程，是可以做公证代办的。
签合同、贷款、交易过户等等环节，都可以指定给任何人。但卖房子的公证只能是直系亲属。
第五，怎么找到一个靠谱的顶级好的御用中介？
上海的中介从业人员超过15万人，怎么从十几万人筛选几个靠谱的中介，是普通人甚至职业买房人的必修课。
很多中介在促进房产交易的过程中，都是想该怎么把你搞定，拿到奖金快速接下一单或者干脆不干了，签约之后做甩手掌柜的大有人在。
这种情况很常见，也是传统房产经纪人流动率大且信任度不够高的原因。
对买房人来说，可以用几个维度来筛选经纪人。
从业经验足够久，人品不要油滑、不要听他说什么而是要看他能为你做什么、最好在上海有家有室有孩子有老婆，任何时候都能找到他。
当然市场上，可能找上百个中介都未必找得到一个这样靠谱的人。
所以你需要经过时间的磨练，最好的情况，不妨多问问周边的朋友，有没有用过的靠谱中介推荐一下。
大家要知道，在购房的过程中，如果你人不在本地或者工作繁忙，那么过程中随时让你递交材料、补贷款材料的时候会要了命的。
你也需要一个能够勤快跑腿，帮你来完成这件事情的人。
当然，最大的意义还是要懂得如何把控交易风险。
2
规划前置之后，就要着手准备踩盘看房了，这里面的细节就不再多说了。
大家可以关注「魔都财观」在公众号主页搜索「看房200套」。
要知道现在城市里的房子全部都要走网签，为的是什么？为的是防止一房两卖。
这里面也有一些细节，以上海为例，买卖合同比深圳要厚很多，通常都要到15页甚至到18页。签上海的房地产买卖合同需要注意哪些呢？
首先在拉合同的时候，就得要注意涉及到身份核验。
举个例子，是否知道什么叫三大合一？
比如说房产证上一共有父母和孩子三个人，当年上家买这个房子的时候孩子还未成年，那个时候提供的证件号码可能是出生证其他之类的证件，或者中途证件有发生过改动。
卖房的时候，孩子已经成年了证件变掉了，得需要证明和未成年是同一个人，那么得需要前置，带着证件去交易中心做一次身份核验，确定过这个身份没有问题再回来拉网签合同。
买卖合同还需要注意输入房产证编号，只要这个编号没有错，所以相对应的地址面积这些东西就不会有错，因为它是系统自动生成的。
另外还有总价和过户日期的约定。在上海80%以上的房子都是做低的，明明这个房子是700万，为了稍微省点税费做成了650万甚至600万，那么另外的50~100万，就是以装修补偿款的形式，也就是另外的补充协议。
买卖合同加上补充协议，这两个数字就是你真正的买入价格，所以这个总价一定要注意是否是真实总价，还是做低甚至于部分做高的总价。
还有一点就是补充条款。其他内容基本上在主合同里面就是格式条款，你想改都改不了，主要要看一些补充条款。
补充条款主要是有一些甲乙双方对等的权利义务，还有如果出现了违约该怎么办？都要一字一句去看，这些细节是可以改动的。
另外在附件三里面有一个付款协议，所有上海的买卖合同都会体现在附件三，什么时候付定金，什么时候付首付款，什么时候付第三笔款，什么时候做贷款，贷款的额度是多少？还有什么时候交房，支付尾款是多少，什么时候要迁出户口？户口的押金是多少等等。
再往后就要涉及到经纪人的名字和职业证书的编号。
如果你们上下家是手拉手，直接到交易中心去签合同，那就不存在这一项。但是上海99%的房子都是通过居间方来操作，那么居间方必须得要有职业经纪资格，这个里面就要体现出这家公司经纪人的名字和职业证书号。那么过户的时候就需要他们提供相应材料才能过得了户。
最后一项就是你的名字身份证号是不是正确，有些时候少打或者错打一个数字都有可能，务必要检查一下。
另外留名字和身份证号这个位置，会留到上下家双方的电话。一般而言，我不建议留上你真正的电话。
最好是什么？由居间方提供一个电话，为什么？因为一旦你的号码被输进系统，买好房子第二天开始，你的电话就会被无数次的打爆，什么后续卖家具家电、做装修的都会跑来骚扰，所以不建议留自己真正的号码。
这里面这些错综复杂的细枝末节要全部搞清楚，并且要争取协商对等和有利于自己的一面。
3
当然，买房最重要的标志其实是两个：一是什么时候过户，也就是产权再转移。第二就是什么时候交房交钥匙，也就是说能够住进这个房子。
产权转移顾名思义收集好所有的材料，带着买卖合同，带着贷款合同，带着房东的结清证明，然后到交易中心去过户，只要资料齐全都没有问题。
然后但是交房这一个环节其百思特网实就是房子买下来能不能顺利拿到房子，这的确是一个更重要的环节。
多数情况下有这么几大类：
第一类就是有些房东本身不自己住，然后签合同甚至付订金就交钥匙了。
但这种情况对房东来说极为不公平。什么意思？比如说客户在签贷款、申请批贷款过程当中，万一出现问题导致拒贷，这个就会扯皮了。
或者即便是批下来过户出完产证，放款之前拉一下征信，发现有信用贷、有套现、有大额的债务或者是逾期等等这种情况，银行照样不会放款。
所以真正合理的一定是放款以后多少天来交房，这样对谁都干净。
当然还有一种情况，那就是房东本身这个房子是租给租客的。
而你买了房子也不是立刻自己住，短期内也要一直出租，这种情况下该怎么办呢？很简单，等到银行放款，第二天开始租金就要归客户方，也就是说二者是交接租约的，重新再跟租客签订一个租赁合同。
还有一类情况是什么？银行放款过了很久才交还给买房下家。
比如说我12月1号放款了，然后过了两个月才交房，房东又白白的住了好久。
这个时候下家肯定就不爽了，放款之后下一个月就要开始还月供了，自己还在租房子住，又要还月供又要付着租金，你凭什么在这里面白住？所以要在合同协议里就把一切约定落成白纸黑字、违约条例并且“签字画押”。
即使坐在你面前的，看起来是个慈眉善目、态度诚恳、痛哭流涕的老实人，也要把一切违约责任落实。
房产这个大额资产标的，哪怕是买同事或者朋友的房子，都要“约法三章”，一旦出现扯皮，对谁都不好。
房产交易从来就不是一件简单的事，尤其是二手房，不要抱有侥幸、轻信以及懈怠的心理。
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二手房除了建立认知、多踩盘多实战之外，细节才是决定成败的关键因素。
比买贵买错还可怕的是，买房过程中出现了风险问题，或者出现了让人心烦的扯皮问题。
当你真的经历过二手房交易才明白：一招不慎，满盘皆输，用在二手房交易会是多么恰当。
当然，有一个最省心的办法，找平米这样的专业房产咨询机构。
祝各位都买到省心无风险的高性价比房子。
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